Sign บ้านเองง่ายนิดเดียว (แต่ยากเพียบ)

สวัสดีครับ post นี้คือ how to find, inspect, get an offer and sign a leasing agreement ด้วยตัวเองโดยแอดพ่อและแอดแม่ ทำเองทุกอย่าง อ่านโพสนี้ที่เดียวจบ ได้รู้ตั้งแต่การเตรียมตัว เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด หาบ้าน คุยยังไงให้ Agent (leasing agent) ถูกชะตาเราและเอาเราไปเชียร์แขกกับเจ้าของบ้านให้

.

จากประสบการณ์ในการไปดูบ้านเอง 8 ที่ใน Sydney , ยื่น apply ไป 4 และใช้เวลารอเพียง 1 วันก็ได้รับ offer มา 3 ที่ จนกระทั่ง Sign บ้านเรียบร้อย รวมตั้งแต่เริ่มต้นจนได้บ้าน ทุกอย่างเกิดขึ้นใน 10 วัน Fast and Furious ไม๊ล่ะ

.

Sydney หาบ้านยากขนาดไหน ถามเพื่อนๆ นี่มีแต่ยกนิ้วให้ครับ … ไม่ใช่นิ้วโป้งแน่นอน 55

.

ก่อนเข้าสู่ step-by-step กัน แอดบอกก่อนว่าไม่ใช่ทุกคนที่พร้อมและสามารถ Sign บ้านเองได้นะครับ ถ้าอ่านโพสนี้จบแล้วคุณคิดว่าคุณไหว สามารถจัดการเอกสารได้อย่างครบถ้วน สามารถใช้ภาษาอังกฤษได้ดีพอที่จะโทรคุยกับเอเจ้นท์ อ่านเอกสารต่างๆที่ใช้ในการสมัครบ้านได้ รวมถึงตัวเองมีเอกสารหลักฐานต่างๆ ครบถ้วนตามที่แอดได้อธิบายในโพสนี้ได้ ลุยเลยครับ

.

เพราะการหาบ้านเองได้ตรงตามที่เราต้องการ ได้มีประสบการณ์ใหม่ในการจัดการสิ่งต่างๆ ที่ออสเตรเลียด้วยตัวเอง มันคุ้มค่าเหนื่อยแน่นอนครับ แต่ถ้าดูแล้วไม่น่าไหว ใช้บริการคนที่เค้ารับหาบ้านก็เป็นทางเลือกที่ดีครับ

.

----------

1) ก่อนหาบ้าน เริ่มจากดู needs ของเราก่อนครับ

.

บ้านตรงไหนเหมาะกับเราแอดใช้หลักการคือดูกิจกรรมที่ทำเป็นหลัก แล้วคำนวนเป็นค่าเดินทางสุทธิกรณีเราอยู่บ้านนั้น ที่ไหนจ่ายน้อยแปลว่าทำเลดีล่ะ

.

#1 daily routine : ซื้อของกิน, เดินไปเรียนที่ uni, เดินรับส่ง childcare, เดินไปกลับสถานีรถไฟเพื่อไปทำงาน

#2 weekly routine : ไป supermarket, ไป park, ไป servo

#3 monthly routine : ไปโรงพยาบาล ไปหน่วยงานรัฐต่างๆ, สถานที่ท่องเที่ยว

.

เอาค่าใช้จ่ายเดินทางพวกนี้ไปรวมอยู่กับค่าบ้านด้วย เพราะบางครั้งการเลือกบ้านที่แพงกว่า 50-100 เหรียญแต่อยู่ในย่านที่เราเดินทางสะดวกกว่า เมื่อคิดบวกลบคูณหารกับค่าเดินทางแล้ว บ้านที่แพงกว่าอาจทำให้ค่าใช้จ่ายสุทธิของเราถูกกว่าได้ก็มีนะ

.

สำหรับแอดดูย่าน Macquarie Uni ที่สามารถเดินไปเรียน เดินไปส่งลูกที่ childcare และเดินไปห้าง MQ Centre ได้โดยไม่ต้องเสียเงินซักเหรียญ ย่านนี้ราคาจะอยู่ที่ 620-650/week สำหรับ 1 BR ถ้าโชคดีก็จะได้ 1 BR+ study มาด้วย

.

—————

2. Website ที่เราจะใช้หาบ้านสำหรับคนพึ่งย้ายมาออสใหม่ๆ แอดแนะนำแค่ Realestates และ domain ครับ สำหรับ Website อื่นเช่น Rent, homely มันก็ดีแต่ในความคิดเห็นของแอดเองมันเหมาะกับคนที่อยู่ออสฯอยู่แล้วและมีประวัติการเช่า (Rental ledger) มาก่อนมากกว่า

.

2 Web นี้ใช้งานง่ายพอๆกันครับ เราสามารถเลือกดูบ้านจากการใส่ชื่อ suburb หรือรหัสไปรษณีย์ 4 หลักก็ได้ จากนั้นให้ filter ข้อมูลการ search ให้ตรงกับความต้องการของเราอาทิ

- เราต้องการห้องแบบไหน house, apartment, villa

- Rate ค่าเช่า/week ที่เราต้องการ

- จำนวนห้องน้ำ ที่จอดรถ

- unfurnished หรือ fully furnished

รายละเอียดอื่นๆ ก็ใส่ได้ แต่ filter แค่ 4 อันนี้ก็เพียงพอแล้วครับ

.

จากประสบการณ์ รูปใน realestates, domain มีทั้งตรงปก และไม่ตรงปก ถามว่าจะรู้ได้ไง … เหมือนเจอคนสวยในผับทองหล่ออะครับ เราไม่รู้ว่าหน้าจริงเค้าเป็นยังไงเหมือนกัน

.

แต่จริงๆ มันมีวิธีสังเกต คือ ถ้าบ้านไหนที่ดู clean ดูดี เปิด inspect วันเสาร์หน้า แล้วพอวันจันทร์อังคารก็ยังเปิดให้ inspect อีก เดาได้เลยบ้านนั้นไม่ตรงปก

.

----------

3) เตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนที่จะไป inspect บ้านครับ

.

การสมัครเช่าบ้านทาง Agent จะใช้ระบบ Identification Checklist แบบ point-test ขั้นต่ำ 100 แต้ม โดยนับแต้มตามจำนวนเอกสารที่เรายื่นสมัคร แบ่งเป็น 4 หมวด คือ

- Photo Identification : ใช้ passport

- Proof of Income : ใช้ payslip, proof of balance, Employment contract

- Proof of Identification : พวกบิลค่าน้ำค่าไฟค่าโทรศัพท์ต่างๆ

- อื่นๆ : Tax return, reference, visa grant, coe, cv

.

ถ้าคำนวนแล้วเอกสารที่เรายื่นรวมกันมีคะแนนมากกว่า 100 แต้ม Agent เค้าถึงจะดึง application เราไปพิจารณาต่อ ซึ่งก่อนหน้าที่เราจะเริ่มไปดูบ้านนั้น ให้เราเตรียมสิ่งต่างๆ ให้พร้อมดังนี้

3.1) เปิดเบอร์โทรศัพท์ที่ออสก่อนนะครับ

.

3.2) เปิดบัญชีธนาคารและผูกกับ Mobile Banking App ให้เรียบร้อยครับ เดี๋ยวเราจะทำ proof of balance จากทาง App ครับ

.

ถ้ายังไม่มีบัตร Debit ก็สามารถทำธุรกรรมได้ครับ เพียงแต่ว่าจะถูกจำกัด transaction limit บางอย่าง ขอยกตัวอย่างจาก Commonwealth Bank จะมีข้อจำกัดคือ

- กดเงินกับตู้ ได้วันละ 100,000 (KTB) และเดือนละ 50,000 (Youtrip) ค่าธรรมเนียมครั้งละ 7.5 A$

- ฝากเงินกับตู้ ได้แค่วันละ 2,000$

- ถ้ามาทำวันธรรมดาก็สามารถฝากกับคน (Teller) ได้เต็มที่เลยครับ แต่ปกติเรา inspect บ้านเสร็จวันเสาร์บ่ายแบบแอดแล้วจะไปเติมเงินในบัญชีเพิ่มต่อในตอนบ่ายนี่มีปัญหาละ เพราะที่นี่ bank ปิด 14.00 ครับ และถ้าเราไปใช้เครื่องฝากเงินก็จะทำได้แค่ 2,000 $

.

สำหรับบ้าน 650 $/week ของแอดเองใช้เงินใส่เข้าบัญชีอยู่ที่ 20,000 $ ครับ เดิมใส่ไป 10,000 $ แล้วไม่พอ เจ้นท์ขอให้ใส่เพิ่มครับ ดังนั้น ถ้าใครที่ยังไม่มีบัตร debit รีบฝากเงินให้เสร็จเรียบร้อยในวันธรรมดา ก่อนที่จะไปดูบ้านกันในวันเสาร์อาทิตย์ครับ

.

3.3) career reference ใช้เป็น contract of employment ครับ ถ้ายังไม่ได้ก็ใช้ Email Job offer แทนก็ได้ครับ

.

3.4) profile reference สำคัญมากๆ สำหรับคนที่พึ่งย้ายมาออสแล้วอยากเช่าบ้านเอง เพราะเรายังไม่รู้จักใครที่นี่ ไม่มีประวัติการเช่าบ้านที่นี่ ต่อให้มีงานทำแล้วก็ตาม แต่การที่มีบุคคลที่เป็น local มาช่วยยืนยันตัวตนว่าเรามีคุณสมบัติ พฤติกรรม และนิสัยที่เหมาะสมที่จะไม่ทำบ้านเค้าพัง

.

เอกสารนี้สามารถใช้เป็น recommendation letter ตัวเดียวกับที่ใช้สมัครงานก็ได้ครับ แต่อาจจะแปลงสารให้มันมาในแนวว่า เป็นผู้เช่าที่ดีได้

.

3.5) proof of balance บัญชีที่ออส สามารถ Save pdf จาก mobile banking app ได้เลย และสามารถยื่น proof ได้เฉพาะคนที่เป็น tenant, cotenant หรือ occupant เท่านั้นครับ

.

พวก statement ที่ไทยถ้าไม่ได้เป็นหมวด property rental income (นับแต้ม 10 คะแนน) Agent ไม่ค่อยให้น้ำหนักครับ เพราะเค้าเน้น cashflow ที่เกิดขึ้นในออสเตรเลียมากกว่า

.

3.6) เอกสารส่วนตัวอื่นๆ คือ

- passport page

- coe / visa grant document

.

3.7) Rental ledger พวกประวัติเช่าบ้านในออสปัจจุบัน ซึ่งไม่มีอยู่แล้ว สามารถใส่หลักฐานทรัพย์สินแทนไปได้ เช่น สัญญาซื้อขายบ้านที่ไทย สำเนาโฉนดหน้า-หลัง ที่มีชื่อเราอยู่ หรือถ้าเรามี passive income ที่ไทย เช่นปล่อยบ้านเช่าอยู่ ก็สามารถยื่น statement รายได้จากสินทรัพย์ที่ปล่อยเช่าของเราในหมวดนี้ได้เหมือนกัน

.

----------

4) เอกสารพร้อมแล้ว เจอบ้านที่ใช่แล้ว งั้น apply for an inspection เลยครับ !!!

.

ปกติการนัดหมายเข้าดูบ้านจะทำกันวันเสาร์ ส่วนการนัด inspect วันธรรมดาก็มีบ้างแต่เราก็ไปดูบ้านทั้งๆ ที่คนเช่าก็อยู่นั่นล่ะ ส่วนตัวแอดให้แนะนำให้ดูบ้านวันเสาร์มันสะดวกกว่า เดินดูนู่นนี่ได้สบายใจกว่า

.

ถ้าชอบบ้านจริงๆ ให้ชวนเอเจ้นท์คุย ถ้าถามทั่วไปก็ตอนดูห้องปกติ ถ้าถามแบบขอ favor ก็รอจนทุกคนกลับหมด แล้วค่อยถาม ยืนคุย ปิดลิฟท์ให้คนลงลิฟท์ไปก่อนเหลือแค่เรากับเจ้นท์ 55

.

ถ้าชอบบ้านแอดจะหยอดตอนระหว่างดูบ้าน เช่น แยปถามเรื่อง cleaning services แล้วอธิบายว่าเรามีลูกเล็ก เป็นภูมิแพ้ บ้านเราต้องสะอาดตลอดเพื่อให้ลูกไม่ป่วย … เป็นวิธีบอกเจ้นท์ทางอ้อมว่าเราเป็นคนรักษาความสะอาดนะ 5555

.

พูดถึงข้อดีของบ้านอื่นๆ เช่น

- บ้านนี้เดินทางสะดวก ทำให้เราสามารถประหยัดเงินค่าเดินทางได้

- บ้านนี้อยู่ใกล้ park หรือย่านร้านค้าที่คนในครอบครัวเราชอบ

- พูดถึงฮวงจุ้ยไปเลยว่าบ้านนี้มีพลังยังไง มันเหมาะกับเรายังไง natural light direction ของบ้าน ทิศทางลมมันเหมาะกับเรายังไง

.

----------

5) ถ้าอยากได้จริงๆ แล้วดูมีคู่แข่งเยอะ ให้รอจนคู่แข่งแยกย้ายแล้วค่อย 1-on-1 กับเจ้นท์ อย่างล่าสุดที่พี่งดูตรง Macquarie Uni คนดูเป็นสิบ แอดถามเจ้นท์ตรงๆเลยว่า อยากได้บ้านจริงๆ ต้องทำยังไงบ้าง landlord เค้ามี priority อะไรในการเลือกคนเช่า เลยได้คำตอบมาคือ

.

5.1) ลักษณะคนเช่า มีลูกไม๊ รักสะอาดไม๊ ดูสุภาพ ไม๊ อาชีพมั่นคงและมีรายได้อย่างต่อเนื่องไม๊ ตอนนั้นแอดก็บอกตรงๆเลยว่าพึ่งมาออส ทำงานอะไรอยู่บ้าง

.

5.2) ready to move คือวันที่เราจะย้ายเข้าบ้านได้เลย เจ้นท์แนะนำเลยว่า ให้ใส่วันเดียวกับ available date ที่ขึ้นใน app เลย คือคนเช่าเดิมหมดสัญญา moveout ปุ๊บเราก็ movein ต่อเลยก็จะช่วยให้มีโอกาสได้บ้านสูง

.

5.3) ถามเจ้นท์ว่าเรา add up ค่าเช่าจากที่ประกาศใน listing ได้ไม๊ เจ้นท์บอกได้ แต่ว่าไม่จำเป็น เพราะ moving date สำคัญกว่า แต่อย่าลืมด้วยว่าถ้าเราจ่ายเพิ่มแค่ 10$ เราต้องจ่ายเพิ่มฟรีๆรวม 10$ x 52 weeks หรือ 520 เหรียญ ซึ่งสามารถเอาไปซื้อ TV 40 นิ้วได้เครื่องนึง

.

ส่วนคอมเม้นท์อื่นๆ เท่าที่ได้ถามเจ้นท์หลายๆเจ้ามามีประมาณนี้ครับ

- สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี มีโอกาสได้มากกว่าสัญญา 6 เดือน

- การมีครอบครัว มีลูก ทำให้มีโอกาสได้บ้านมากกว่า เพราะพ่อแม่จะทำทุกวิถีทางเพื่อให้ลูกมีที่นอน ดังนั้นก็จะมีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าบ้านตรงเวลาด้วย

- ส่วนการเช่าบ้าน 2 คน ก็มีโอกาสได้มากกว่าเช่นกัน เพราะเราจะมีแหล่งรายได้หลายทาง landlord ก็จะสบายใจกว่า

- Visa นักเรียน ถ้ามี cashflow ที่ดี ก็ทำให้ช่วยให้ได้บ้านง่ายขึ้นเหมือนกันครับ

.

----------

6) เทคนิค (แบบชั่ว55) ถ้าไม่รู้ว่าจะถามคำถามอะไร ให้ eavesdrop หรือ เงี่ยหูแอบฟังคนอื่นคุยกัน ว่าเค้าถามอะไรเจ้นท์บ้าง รวบรวมให้หมด แล้วตอนช่วงที่เราถามเอเจ้นท์ตอนท้าย ให้ repeat คำถามพวกนั้นและตอบให้เราได้ advantage ให้เจ้นท์จำเราได้ และมองว่าเราเป็น potential tenant มากกว่าคนอื่น

ตัวอย่าง แอดได้ยินคนจีนอีกกลุ่มคุยกับเจ้นท์ว่าพร้อมเช่า ชอบห้องนี้ แต่ available 20 may น่าจะไม่ทันเพราะเจ๊จีนจะ ready to move คือ june เลย ตอนหลังแอดเลยเข้าไปคุยเรื่องนี้แล้วบอกว่า I พร้อมย้าย 20 may ได้เลยนะ อะไรแบบนี้ครับ

.

----------

7) เจ้นท์บอกด้วยว่า tenant offer bond เกินกว่าที่ประกาศใน listing ได้ แต่เจ้นท์เองจะไม่สามารถแบบ “G’day mate เจ๊จีนให้มา advanced rent 2 เดือน you อยากได้ก้ offer มา 3 เดือนได้นะ”

หรือ “อีกคน offer มา 700 ถ้า you อยากได้ยื่นมา 720 สิ”

ตาม practices นั้น เจ้นท์ห้าม offer ชี้นำอะไรแบบนี้ แต่เราเริ่มถามและเป็นฝ่ายยื่นข้อเสนอก่อนได้

.

----------

 Comment เพิ่มเติมจาก อาจารย์ Chava Lin แห่ง MQU ที่แอดแม่ไปเรียนต่อ จากมุมมองของ landlord มีดังนี้

.

ขอแชร์สตอรี่ของฝั่งแลนด์ลอร์ดบ้างนะคะ ปกติเอเจนท์จะเป็นคนคัดกรองผู้เช่าให้ เวลาเอเจนท์แจ้งแลนด์ลอร์ดว่ามีคนสนใจเช่า จะบอกแค่ว่าคนที่สนใจอยากเช่าเป็นใครมาจากไหน เช่น เป็นนักศึกษาต่างชาติมาเรียนป.โทที่ Macquarie จากประเทศไทย หรือเป็นคุณแม่เลี้ยงเดี่ยวมีลูกสองคน ทำงานธนาคารที่นั้นที่นี้ อะไรแบบนี้ สิ่งที่แลนด์ลอร์ดอยากรู้นอกจากว่าจะรักษาสภาพบ้านให้ดีได้มั้ย ก็คือผู้เช่าจะมีเงินมาจ่ายค่าบ้านสม่ำเสมอและมีแนวโน้มจะอยู่นานหรือเปล่า เช่น ถ้าเป็นนักศึกษาที่ได้รับทุนมาเรียนป.โทสองปีก็จะมีเครดิตดีกว่านักศึกษาที่มาเรียนระยะสั้นๆ ถ้าเป็นคุณแม่เลี้ยงเดี่ยวที่ได้รับเงินค่าเลี้ยงดูลูกเพิ่มจากเงินเดือนด้วยก็ดีกว่าคุณแม่ที่ทำงานคนเดียวไม่มีเงินซับพอร์ตอะไรแบบนี้

ส่วนเรื่องปลีกย่อยอื่นๆที่ผู้สนใจเช่าคุยกับเอเจนท์ ส่วนใหญ่มักจะมาไม่ถึงหูแลนด์ลอร์ดนะคะ เดาว่าเอเจนท์คงใช้เพื่อพิจารณาคัดกรอง (shortlisted) ผู้ที่สนใจจริงๆมากกว่า

.

ซึ่งตรงกับที่แอดเองคุยกับพี่อีกคนมา โดยเจ้นท์จะ shortlisted จากสมมติมีคนส่ง application มา 10 คน เจ้นท์จะกรองเฉพาะ prospected tenant ให้เหลือ 1-3 คน ให้ pros & cons กับ landlord ก่อนจะตัดสินใจเลือกใครคนใดต่อไป

.

----------

9) โดยหลังจากวันที่ inspect บ้านเสร็จแล้ว Agent จะใช้เวลาประมาณ 1-3 วันในการคุยกับ Landlord

ซึ่งผู้ที่ถูกเลือกก็จะได้รับการติดต่อจากเจ้นท์

.

ห้องของแอดเป็น 1 BR + study room + 1 car slot ห้องตั้งอยู่บนชั้นที่ 11 ที่เดินไปสะดวกทั้ง Uni, MQ Centre และ Childcare ห้องนี้คือได้มาแบบเฮงมากๆ ทุกอย่างเกิดขึ้นเร็วมากภายใน 2 วัน ไม่นับวันอาทิตย์ที่คนที่นี่ไม่ทำงานกันนะ

- ห้องคนเช่าเดิมย้ายออกวันศุกร์ วันเสาร์ เปิด inspect

- แอดพ่อมาดูห้อง เจ้นท์ถูกชะตาแอดพ่อ เพราะทำตัวเรียบร้อย แล้วก็หมุนเข็มทิศดูฮวงจุ้ย 555 ตอนบ่ายพอดูเสร็จแอดแม่ก็จัดการ application ทาง online form และแนบเอกสารส่งทางเมลล์ ใช้เวลาไม่นานเจ้นท์โทรหาแอดแม่บอกว่า owner โอเคให้ยูเช่านะ แต่ขอเพิ่ม statement หน่อย (คิดว่าเพราะพึ่งได้งานด้วยแหละ)

- proof of balance ตอนแรกที่ทำคือใส่ไปแค่คนละ 6,000 รวม 12,000$ เพราะคิดว่าพอแหละ สุดท้ายไม่พอ เลยใส่เพิ่มเป็นคนละ 10,000 รวม proof of balance ที่ยื่นคือ 20,000$ สำหรับ ห้อง 650/week

- เอกสารทุกอย่างที่ต้องยื่นเพิ่มเตรียมเป็น PDF ส่งทางเมลล์ ตื่นมาวันจันทร์ เจ้นท์โทรมาตั้งแต่ 9 โมงบอกว่าโอเค ยูได้ห้องละ แต่กว่าจะเซ็นสัญญาก็ต้องผ่านขั้นตอนหลายอย่าง

.

1. วาง holding fee 1 week เพื่อดึงออกจาก realestates website

2. จ่าย bond เข้า rbo ของ nsw fair trading ยอด 4 week

3. advanced rent 1 week

4. สรุปคือจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 2 week ไปจ่ายอีกรอบ week 2 ของเดือนหน้าเลย

5. รับกุญแจ ตรวจ defect ห้อง ถ่ายรูป คลิปเก็บไว้

6. shopping spree !!!!

.

----------

10) ห้องที่จองเป็น unfurnished หรือห้องเปล่านั่นละครับ ดังนั้นมีสิ่งมากมายที่เราต้องเตรียม

.

1. ต่อไฟ + Gas + internet : ส่วนนี้รวมแล้วประมาณเดือนละ 150 $ ใช้เวลาประมาณ 3-5 วัน

2. ทีวี แอดได้โปรจาก the good guy มา เครื่อง UHD TV 65" android TV ได้ราคามา 650 $ เองครับ

3. เครื่องซักผ้า + ตู้เย็น ได้ moving sales รวม 700 $

4. ไมโครเวฟ ได้ moving sales 150 $

5. Sofabed ใช้ Koala อย่างดี 2,000 $

6. ฟูก spa sensation ซื้อต่อมา 190 $

7. เครื่องดูดฝุ่น Samsung jet lite 60 ได้โปรประมาณ 300$

8. IKEA โต๊ะ ตู้ ถ้วยชาม ของเล่นลูก รวมๆแล้ว 500$

9. Heater ได้จาก bunning 70$

.

รวมแล้วจาก unfurnished ให้เป็น furnished ใช้งบประมาณรวม 4,700 $ ถ้าตัดโซฟาออกก็เหลือ 2,700 $ หรือประมาณ 62,000 บาทครับ

.

----------

.

บ้านหลังนี้ แอดน่าจะอยู่ไปอย่างต่ำอีก 2 ปี ถ้าจังหวะชีวิตดี policy เรื่อง skilled migration เอื้อให้แอดตัดสินใจอยู่ Sydney ต่อ ก็หวังว่าที่จะได้อยู่ที่นี่ต่อไปอีกเรื่อยๆ เพราะถูกใจทุกสิ่งในความเป็นบ้านที่ตรงตามความต้องการของแอดเองทั้งหมด

.

เลือกเองทุกอย่าง ทำเองทุกขั้นตอน เหนื่อยเองมาตลอดทาง แต่พอได้บ้านแล้วก็คุ้มเหนื่อยครับ ตื่นเช้ามามีความสุขทุกวัน